<考察＞同面積だと、中古マンションより戸建てのほうが安い

2023/06/21 10:04

はじめまして、夫です。

多方向からの目線も大事かと思いまして、
時々登場させていただくことにしました。

まず最初に妻にチラシを見せられた時、びっくりしました。
そもそもマンションと戸建てとなら戸建ての方が高いと思い込んでいました。
もちろん同じくらいの条件でということです。
駅から何分くらい、まずは建物の広さ、古さ、立地の条件、色々とありますが、
駅から徒歩圏なら戸建ては希少性が高く、高いというのが通念ですが、

さにあらず。

鎌倉では近隣の中古マンションよりも戸建ての方が安いのです。

なんで？

不思議だ。でも本当なんです。
色々調べて自分なりに解釈してみました。

1、中古戸建ては以前知らない人が住んでいた
　　
あたりまえじゃん、中古マンションだって知らない人が住んでいたでしょ！
でもね。他人のもの感がマンションより強いのです。我が家の買う前の資料には前のオーナーの残置物が写真に残っていて、ここに住むにはなんというか居候をさせていただく感じ。
でもでもこれはね、とてもラッキーなことなのです。
他の買い手も同じように嫌な印象を持つわけだから、売り手は大幅に物件価格を下げないと売れないのです。
あなたの財布は楽になりました。それに我らには必殺技、リフォームという手があります。

2、マンションの建物耐用年数は60年、戸建ての耐用年数は25年（多少解釈が違う場合もあるが）。

土地の持分があるので最終的には土地の持分価格−解体費用に集約される。ほとんどの中古戸建ては建物価値がゼロになっているのが現実です。うちは築45年ですから建物価格ゼロ円の家に住んでいることになります。あるのは土地の価格だけ。では、建て替えますか？　いいえ。全てが快適と言えないまでも心地よく住んでいるのですから。

マンション60年、戸建て25年なんていうものはお役所が決めたことです。実際は30年、40年過ぎてもどんな状態で維持されているかということです。法隆寺を見てください（我が家は法隆寺と同じか？）。木造でもちゃんと作ってあって補修されていれば長く保つのです。
それではマンションの場合どうでしょう？

古くなると建て替えの話も出ますが、解体費用は戸建てより高く土地価格がべらぼうに高い地域以外、大半のマンションはだましだまし住むしかないのです。

3、「既存不適格」という言葉をご存じでしょうか？　屈辱的な言葉ですが不動産売買においてはよく出てくる言葉です。

マンションも戸建ても、建築した当時はここまで建ててよいと建築できたものが、その後規制が厳しくなって今の決まりで立て替えすると元の面積より狭くなる。
これが「既存不適格」です。特に戸建ては道路規制に引っかかる建物が膨大に存在します。古い住宅地ほどこの道路規制に引っかかりがちです。なんでも、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければいけない。じゃあ、うちはアウトか？　これも救済策があって、道路の真ん中から2メートルひっこめて敷地を作り替えれば建て替えOKというもの。

これをクリアしてもまだ規制がある。鎌倉から北鎌倉に至る閑静な土地は線路を挟んで両側にVの字になっている。住宅は斜面に建っている。そうすると山側の敷地境界が斜面の場合、その天辺から30度の傾きをもって引いたラインより内側に建てなければならないらしい。要するに敷地の奥が崖とかの場合、自分ちの敷地でも建てる場所に規制を受ける。

なんでか？　それは大雨などで崖崩れが起きた場合、居住区に土砂が侵入しないためである。
いやいやめんどくさい！
そんなの全部クリアした戸建てはないのか？
あります。少しお高いですが。仮にあなたが3000万で家を探していたとします。道路の問題も種々規制も全部クリアした建物もあります。駅からの距離も景観も住み心地も同じ。なんの規制にも引っかからない。はい、あなたは6000万出せばいいだけです。